問題精華與解答

>頂樓住戶在所有住戶中為相對少數,能在規約中明定屋頂平台歸頂樓住戶使用, 承繼原始買賣契約之約定,對頂樓住戶可免除爭議, 但因大家對法律並不熟悉, 如果開會時, 討論表決後,仍援用 ”公寓大廈規約範本之”本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用請問我們這些頂樓住戶, 若仍想維持現狀, 繼續保有屋頂之使用權時,該怎麼辦呢 ?

ANS

一．你所稱之規約範本條文並非不可變更，因此你可爭取修改該條文將頂樓平台部份予以刪除ｏ

二．頂樓平台在公寓大廈管理條例第七條規定中並未列為不得約定專用之項目中（但屋頂結構不得約定專用）ｏ

三．公寓大廈管理條例第八條...樓頂平台...非依法令規定並經區分所有權人之決議，不得有變更.....使用目的.....或其他類似行為ｏ

四．撇開法律層面頂樓違建問題不談，你如果可以求得區分所有權人同意將頂樓平台列為約定專用部份，就可避開公寓大廈管理條例之約束ｏ

五．建議你聯合其他頂樓住戶，在區分所有權人會議中爭取將該議題列入，並使之決議通過即可（必要時可採有償使用）ｏ

六．如果你使用頂樓平台有違建問題，那最好開立切結書給委員會，表示如遭拆除或有違反防火逃生之情形願負全責，如此可以避免委員會因逃避法律責任而不敢將頂樓列為約定專用ｏ

回頁首

標題：公寓頂樓怎麼蓋才算違建?

以鋼筋水泥蓋滿只剩一點走道算不算是違建?

ANS

有關你所說之狀況是否屬於違違，這有待政府機關或專業機構判斷，因為這不是我們的專業所長。
嚴格來說建築物只要和原建築使用執照及竣工圖不符，即屬於違建；只不過各地方政府對違建的認定標準不同，而有取不取締之差異。
一般而言頂樓只要有固定性之建築即屬違建，但各縣市政府大多會放寬標準，如果如你所說只留一條通道其餘為封閉之房間，那應該是違建。
其實判斷是不是違建，最簡單的方法就是向當地縣市政府工務局查詢(檢舉)就可以了，而這也是處理違建的唯一方法了。

回頁首

標題：請教汽車位買賣問題

本人擬向同棟大樓住戶購買其名下汽車位,該住戶有向銀行申請抵押貸款,如汽車位買賣行為發生,致該住戶公共設施比例變更,請問:

1.是否影響該住戶與銀行之間債權債務關係

2.本人向銀行詢問此一問題,銀行答覆:只要當事人如期繳納利息, 銀行不予干涉.現今有一疑慮,若該住戶將來不如期繳納利息經法院賣, 則其當初至銀行設定抵押之建築物,其內含之汽車位公設比例,已轉移本人名下,如此本人是否也成為行之債務人煩請撥冗覆件,不甚感激

ANS

因停車位之產權登記有多種方式，你所說的購買車位是否包括產權移轉，也就是說對方是否有將車位之建物及土地所有權狀過戶給你。
至於你所說的賣方減少區分所有權比例問題，這是他與銀行間的問題，銀行如因此要減少貸款金額那賣方當然得負責清償。
如果你購買的車位是只有使用權而無產權，也就是賣方只給你[車位使用證明]而無權狀，那你必須寄存證信函至銀行，聲明賣方使用權已讓度給你，如此賣方與銀行之債權糾紛就與你無涉。

為避免以後糾紛；建議您要將購買車位過程之資料妥善保存，尤其是買賣契約、繳款證明記錄或收據等，可以證明你確實有向賣方購買車位之證據。

回頁首

標題：停車位之收益

本人對此大樓之地下室(大樓共用部份，15個停車位及防空避難室)，有近20%之區分所有權，易言之，本人應有3個停車位之使用及收益權利，但大樓管委會在沒有會議記錄之狀況下，將每一個停車位以3000元出租。然後以受益費之名，發給我4000元(我應可得9000元)。

請問您管委會可以如此做嗎？(多數暴力？少數少操控？)

ANS

你所收你有近20%之區分所有權，其使用執照上之記錄是否包含車位部份呢?
依您的狀況而言；如果您能證明您具有三個車位的使用權(或所有權)，那依公寓大廈管理條例第四條規定……專有部份，得自由使用、收益、處份，並排除他人干涉，故管理委員會的決議對你而言並無約束力。
但一般而言，大樓地下室屬公用部份，應該不可能擁有所有權(當然舊大樓除外)，你是向誰購買所有權的，如是建商那也應該有明顯標示出你擁有的空間及面積，否則到底你買的是停車位還是其他用途甚難介定，所以建議您將原始購買的契約、憑證等與專業代書研究一下是否有問題。
當然最簡單的方法是；你要求建商開給你車位使用證明，來證明你確實擁有三個車位，如此即可自行收益，而不必理會管委會的干涉了。
因為你的問題遷涉到土地及建物所有權的專業部份，所以請您能另覓專業人員來就產權部份提供見解。

回頁首

標題：有關非大樓住戶購買車位之問題

本人購入住家附近新完工大樓(板橋我家)的增建停車位產權80萬,後經其住戶大會(92戶)決議對建設公司外售的增建車位14個每月收取管理費750元,外加非住戶費用250元,共計達1000元,對此不公平對待,可有法律補救?

ANS

你所購之車位是向直接向建商購買或轉購自該棟大樓之住戶，因為按照公寓大廈管理條例第四十五條第二項規定，建商（起造人）不得將停車空間出售予該棟大樓之區分所有權人外之其他人。
你要看一下你購買的車位是否有獨立產權，也就是有獨立之權狀，而依據實務而言，除非該大樓的建照是在公寓大廈管理條例實施前即取得，否則你的車位應該只有使用權而沒有產權。
因此建議你查一下建商的資料，並保留你購買車位之憑證，否則將來如果該大樓要收回非住戶車位之使用權，那你所付出的錢還可能因此泡湯，所以你要小心維護自己的權益。
至於目前該大樓通過收取之車位使用費及管理費，只要不違反公寓大廈管理條例及其他法令之規定，那你還是得依照規定繳納。

回頁首

標題：有關門前放置鞋櫃及消防設施之問題o

Q1:我們家門口的牆邊,放置了一個鞋櫃已經有五年之久,如今住戶互助委員會心血來潮在我家鞋櫃旁貼了一張通告,要求我把鞋櫃移走,並說是此鞋櫃已影響人員通行.請問到底敝人家門前是否為專用區域,又可否放置鞋櫃呢?

Q2:本樓層的公共消防水箱就建設於我們家門之左側(比鄰大門),如此一來若真發生火災事件,我們開啟大門都有可能妨礙消防器材的使用,到底如此設立消防器材有否合乎規定?煩請答覆,謝謝.

ANS

其實門口走道是屬於共用部份，並不能說是您的專用區域，而一般住戶將鞋櫃擺放於門口只能算是約定成俗，反正只要不妨礙到別人，大家也不會太計較，當然如果整棟大樓統一規定鞋櫃不准放置於公用部份，那全體住戶當然得一起遵守。
你說大門開啟會妨礙消防器材使用部份，我想您所說的大門是指你加裝的鐵門吧！因為建設公司不可能把你的門做成外開的型式，而依照法令規定，裝設鐵門嚴格來說也算是一種違建(除非您有向建管單位申請變更建築使用執照)，所以說當初消防設施裝置在那裏如果有問題，那一定無法取得使用執照，萬一發生火警因你裝設鐵門而防礙到滅火，您還有涉及公共危險罪之嫌呢，你說是嗎?
當然在國人講求情面的狀況下，對於此類問題大家也不會太追究，所以說只要全體住戶能和睦相處，我想沒有人會去沒事找事的吹毛求疵o

回頁首