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二 該建物103戶,16層造,建照於83年即核發,當時已預售一部份,使用執照於87年12月未受罄部分,87年七月左右繼續由永慶房屋承銷,吾人不知所購之新成屋,竟是上述時間即發建照,依法公司不必提列基金,住戶有無救濟之途?

三 公司及建商目前握有38戶未銷出,依公管法第28條,...2/3區分所有權人...未免影響住戶權益,是否能將其排除不計?因建商及公司出席即佔近1/3,能主控各項決議..

1. 有關公寓大廈管理條例第二十六條之規定，其目的在確保起造人善盡輔導住戶成立管理組織之責任，起造人如以未達2/3做為不成立管理委員會之藉口，那有失立法時之原旨。
2. 由於該建照取得在公寓大廈管理條例施行前，故不適用第十八條提撥公共基金之規定；但你們可向建商爭取提撥，還有建商及代銷之公司於銷售時是否有提到提撥公共基金之問題，如果廣告中有提到將提撥而未提撥，則已違反消費者保護法。
3. 你提到建商將你們預繳之管理費，挪用到聘請管理公司及公電支出，如於買賣合約中有註明該筆基金係用來支付委員會成立前費用則並不違法。
4. 至於如果住戶有意自組管理委員會，可依第二十五條第三項（施行細則第八條）規定推選區分所有權人會議召集人，或依第二項第二款連署1/5以上區分所有權人召集區分所有權人會議。
5. 如果區分所有權人會議無法達到法定人數，則依第二十七條第二項，以該區分所有權人會議召集人為管理負責人。
6. 至於你所說建商佔用1/3之所有權表決上佔多數，公寓法第二十九條第三項規定；…..區分所有權五分之一以上者，其超過部份不予計算，也就是說建商最多只能計算到百分之二十；當然如果建商把房子所有權分散在數人名下，那就不適用了。

1. 雖然建商之規約草案中無可否加裝採光罩之規定，但不知是否有不得變更外牆之規定，如有則您加裝採光罩即已違反規定ｏ
2. 依據公寓大廈管理條例第八條規定；外牆面非經區分所有權人決議不得變更，因此您加裝採光罩之行為，雖然在區分所有權人會議召開之前，因法有明定，所以並不適用不溯既往的原則ｏ
3. 有關照價賠償問題；管理委員會係按區分所有權人會議執行，故不應負賠償責任ｏ
4. 但您當初裝置採光罩時，建商及委託代管之管理公司是否有告知您相關規定或加以制止，如無則其有失職之嫌，您可向其要求補貼拆除所需之費用ｏ

>> 問題是，法定停車位的設置僅有161個，比原來的設定少了47個•建商為了通過建管課檢查，先在所有的車道上設置高吊式機械停車位，通過檢查後再行拆除•

>> 請問我管委會應如何處置這樣的問題?

>> 如果要申訴，政府是否有相關單位受理這樣的案件?

>> 附註:自87年8月31日管委會成立後，截至目前尚未完成移交手續•

1. 如果建商已取得使用執照那他變更一定是經過核準，但其停車位於建管課檢查後又拆除則已明顯違法，你可拍照向市政府提出檢舉。
2. 由16樓變更為22樓那你們所購買的區分所有權比例相對的縮水了，建商是否有將其差額退還給你們，如果你有保留當初銷售時的宣傳資料，那你可提出退款之要求，如建商拒不退款，可向主管機關或消基會提出檢舉。
3. 建商未與委員會交接，已違反公寓大廈管理條例第十八條第二項及第二十條之規定，依同法第三十九條第一項第七款，可由縣市政府處新台幣四萬元以上二十萬以下罰鍰。
4. 當然以上這些都需要有人願出面檢舉，如果你透過管理委員會，以公函方式行文至市政府，副本可發給監察院及消基會，如此可避免因官商勾結造成吃案。

依據目前所頒佈之大廈管理條例中是否有法條,強制建商一定須支付一定比例之管理費於社區,我曾經於書中看到規定建商須依每戶之售價提撥20/1000給予社區當經費,此說法是否正確??

但要注意的是，該筆基金在建商輔導住戶召開第一次區分所有權人會議，組成管理委員會前不得動用，所以您要特別注意的是，在您搬入後要慎防建商以自己的人頭組成管理委員會，將該筆基金掏空ｏ

又若屬違法,之前所做的決議可否推翻?

1. 你所說的委員會應該是指區分所有權人會議吧！因為委員會指的是經住戶選舉產生管理委員後組成管理委員會，其人數和投票權是按社區的規約訂定，不可能有你所說的情形產生。
2. 區分所有權人會議的權利是以區分所有權之專有數為計算單位，也就是我們一般稱的戶數，一戶有一個表決權(包含空戶、未售戶)係公寓法第二十九條第二項所明訂，但要住意的是所謂專有部份之區分所有權數，是按當初建築使用執照核定之戶數計算，如果商場是由四戶打通，那他的確享有四個表決權。
3. 至於你所說建商所有權表決上佔多數，公寓法第二十九條第三項規定；…..區分所有權(含比例)五分之一以上者，其超過部份不予計算，也就是說建商最多只能計算到百分之二十；當然如果建商把房子所有權分散在數人名下，那就不適用了。
4. 現在問題可能會出在公寓大廈管理條例規定各項決議除了計算區分所有權人數外，尚需計算"區分所有權比例"，就算人數佔多數，但如果計算區分所有權比例未過半數，則該議案亦不算通過，所以除非其他住戶能踴躍出席會議，將人數及區分所有權數壓倒建商部份，如果社區住戶不夠團結，那也唯有任人宰割了。
5. 至於你說要推翻決議，當然如果你能舉證當初決議程序不合法，或聯合其他住戶召開會議以過半數將其否決，那還是可以的。

如果這樣的管委會無法律效力，那我們如何與他們協調，另真的一定要2/3戶數才可以成立管委會嗎?沒有2/3戶數是不是就得任由建設公司擺佈呢?

1. 有關公寓大廈管理條例第二十六條之規定，其目的在確保起造人善盡輔導住戶成立管理組織之責任，起造人如以未達2/3做為不成立管理委員會之藉口，那有失立法時之原旨。
2. 你提到建商欲收取管理費用，真不知他是依據那個條文，因為所有法條中，各項費用之開徵，一律得經區分所有權人會議決議才可實施，既然未召開區分所有權人會議，何來徵收之法源。
3. 從你提到的問題，我發現建商可能已經把你們繳納及建商依法提撥之公共基金，挪用到聘請管理公司之費用，這種行為已違反公寓大廈管理條例第十八條第二項；需設立專戶移交給管理委員會或管理負責人之規定（請你到本網問題精華查看案例與相關說明）
4. 至於如果住戶有意自組管理委員會，可依第二十五條第三項（施行細則第八條）規定推選區分所有權人會議召集人，或依第二項第二款連署1/5以上區分所有權人召集區分所有權人會議。
5. 如果區分所有權人會議無法達到法定人數，則依第二十七條第二項，以該區分所有權人會議召集人為"管理負責人"。

1. 因責任歸屬不在本戶或1~9樓住戶,而在建設公司,所以本戶或1~9樓住戶沒有付擔損失之責任或必要。

2. 管委會在向建設公司求償前,請管委會墊付本戶損失之金額,待建商償還後繳回基金沖銷。依據『公寓大廈管理條例』第 三 條規定;本條例(公寓大廈管理條例)用辭定義如下:

第三款:專有部分-指公寓大廈之全部或一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。

第四款:共有部分-指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而公共同使用者。

第 七 條規定;公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分,其為下列各款者,並不得為約定專用部分;

第三款;公寓大廈基礎,主要樑柱,承重牆壁,樓地板及屋頂之構造。

第 十 條規定;共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之,其費用由公共基金支付……。

第三十四條規定,管理委員會之職責如下;

第一款;共有及共用部分之清潔維護修繕及一般改良。

第五款;公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

第九款;管理服務人之委任、僱傭及監督。

因此認定本戶因共有部分之建築損壞,而造成財物損失,自當應由管委會負責維護修繕。

又因依照一.《建築技術規則》建築設備篇-第二章-第一節給水排水系統(第二十九條)給水排水管路之配置應依下列規定:第一款:所有管路不得影響建築物安全,並不受腐蝕、變形、沉陷、震動或載重影響,而產生滲漏。

二.給水排水配置圖與施工實際情形顯著不同,顯示建設未依圖施工。

由以上兩點顯而易見建設公司之工程嚴重違失。而管委會應向寶成追討上述之款項。

一．您所指出委員會需負公設修繕之條文完全正確，但你不能未經委員會同意就先雇工修繕，而要求委員會墊付該筆款項ｏ

二．依據公寓大廈管理條例第十八條第三款規定；公共基金.........其運用應依區分所有權人會議之決議為之ｏ（詳全文）因此如要求委員會先墊款等建商補償後再補回，如此恐有觸法之嫌ｏ

三．與其要求委員會墊款不如積極向建商求償，不知你來函提到未按圖施工部份，你有否於開挖時拍照存證，以做為將來法律程序的重要證物ｏ

四．你的房屋是否還在保固期限，如是那建商應免費為您維修，如其置知不理你雇工修繕後該款項可要求其支付ｏ

五．如你的房屋已逾保固期限，你可請求消基會為您主持公道，因為事涉民法及消費者保護法範籌，非本公司所專長，故請你自行與該單位接洽ｏ

六．對於你向建商求償之程序千萬要保留證據，建議您將〔給住戶書〕以存證信函方式寄給建商，如此您可確保自己權益不至受損ｏ