Q

1. 在公寓大廈管理條例中其實並無管理費這個名詞，因此對於其收取也無定立明確的標準。
2. 而目前各公寓大廈收取之管理費係依第十八條第一項第二款規定；依區分所有權人會議決議繳納。
3. 你來函提到貴社區每戶坪數差距甚大，不知你所謂的戶數計算標準是否正確，因為公寓大廈管理條例中的戶是指建築執照上的戶數，也就是說如果打通緊的數戶變更成一戶，那還是要計算原來的戶數，換言之如按戶數收費，其亦需按該戶數繳納。
4. 而區分所有權人會議表決權之計算，除了區分所有權比例外，還有區分所有人數，也就是說其決議不但區分所有權比例合計需過半，區分所有權人數亦要過半數方能成立。
5. 當然如果大戶的人數亦比小戶的人多，而通過按戶數徵收，則按現行法令並無其他補救措施；所以你們小戶的應該團結踴躍出席會議增取人數上的優勢，以避免大戶強行通過該提案。

1. 依據公寓大廈管理條例第二十一條規定；積欠管理費已逾二期或達相當金額….管理委員會……得訴請法院給付應繳之金額及遲延利息。
2. 同法第二十二條規定；對於積欠費用且經強制執行後，再積欠達所有權總價百分之一者可依第三十一條之規定予以強制遷離。
3. 從以上條文規定可知，其處罰可謂相當的重，因此就看委員會願不願意去執行了。
4. 有關管理費之收取問題，在本網的問題精華中有相關案例與解答，請您自行前往查閱。

1. 大樓管理費收取之問題與委員會是否報備並無絕對之關係，重點在於收繳之法源問題ｏ
2. 依據公寓大廈管理條例相關規定，管理費用之收繳必需符合以下條件1. 依規約規定2. 經區分所有權人會議決議3. 經規約或區分所有權人會議決議授權管理委員會制定收取辦法如符合上面三條之任一項，其收取方有依據。
3. 對於管委會報備前之管理費，如果能符合上述之條件，將來如進入訴訟程序，法院判決定能勝訴。
4. 如果不符條件，而能舉證相對多數之住戶皆按規定繳納，且已形成社區之共識，那仍可進行催繳與訴訟。
5. 至於催繳之步驟相信大樓聘任之管理公司知道程序吧！

(2)管理委員會說除非法院開立一張免繳管理費之證明書，我如何向法院索取此類證明?

(3)是否有其他相關法案、案例或是判決可供我參考，讓管理委員會可以退讓?

1. 管理委員會係依公寓大廈管理條例第二十四條規定；區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人.......之一切權利義務o(詳條文)
2. 在實務而言為避免糾紛，現在法院在拍賣公寓時皆會註明：應注意管理費繳納情形之文字，如你投標之公告上有註明類似文字，則你應全額負擔前任區分所有權人所積欠之管理費o
3. 你可調查一下管理委員會是否有登記參加標售後之債權分配，如有則不可再向你請求ｏ
4. 就您的狀況而言，你可要求以分期或打折方式支付該款項，且應注意其計算金額內是否有享受到空屋之折扣ｏ

(1).管理委員會未經半數區分所有權人開會成立。

(2).委員會帳目不清，收據私自儰造。

(3).大樓之公共安全設施損毀，一直未修理。

(4).威脅不按時繳交管理費者，不得使用公共設施，及出入大門。

(5).建商職員涉入採購決議事項。

1. 在公寓大廈管理條例中其實並未規定委員會之產生要用什麼方式，但一般而言是各大樓規約都規定在區分所有權人會議中一併選舉，也就是說如果區分所有權人未達半數，那應按第三十條規定擇期改選，如此只要有四分之一出席即可；但如果規約有規定用其他方式產生，那按照其規定。
2. 委員會帳目不清及收據偽造，如果有確實證據，你可依法提出侵佔之告訴。
3. 公設毀損未修復已違反第三十四條規定，但因並無罰則之規定，所以也只能要求其修復或向主管機關提報處理。
4. 目前對於未繳納管理費者除依法追繳外，可暫停其管理服務(如拒代收信件、訪客需自行連絡……等方式)，如果有你所說的情形那將有妨害自由之嫌。
5. 建商職員涉入採購決議，如果沒有不法情形，那也無法追究。

綜合言之；你緩交管理費與所提之事項並無關連，緩繳管委會可依法向你催收，但將來如進入法律程序後，你可舉證其不法行為，尤其第一項如果委員會產生之方式不合法，那其法定代理人身份將有爭議，藉此也可釐清當中之適法性。

如果社區的管理費把一些公共設備未來更新的成本預先算了進去,也就是說現在每月收的管理費會預繳一些做為以後更換設備的費用,如此是否合理?或許到了那時候我早就搬家了,為什麼要我預先繳那些錢呢?

1. 有關建商應提撥的公共積金，係按工程總造價金額高低而有不同的比例，其詳細數字在公寓大廈管理條例施行細則第六條有詳細規定，請您至本網法令頁查閱。
2. 管理費的收取除了夠當期各項設施的管理維護外，當然得提列將來設備更新與維護的費用，否則如果公共設施(如電梯)故障，又那來的財源呢？
3. 如果大家都向你一樣抱著過客的心態（相信你現在的房子不是自己的），那一棟大樓不出五年各項設備逐漸老舊，又如何居住呢？因此如果將心比心，您以後自己所買房子大樓的承租戶，也抱著和你現在一樣的心態，那你又作何感想。

> 有意爭取合理價格

> 1此管理委員會經由住戶自行組織未經申報

> 2管理費用由舊住戶自行決定並未以公共及使用坪數之比率計算

> 3一樓店面之新住戶並未享有繳交管理費後與舊住戶同等權利的享用

> 如:管理員及公共設備的使用....等等

> 懇求貴單位提供意見.THANKS!

1. 管理費收取之標準應依區分所有權人決議或規約之規定施行，與管理組織是否報備並無關係。
2. 一般而言店面部份之管理費收取，鑑於沒有享受到管理服務，故一般而言都會訂有優惠辦法，但如貴大樓並無優惠之規定則應按原規定收取，至於按戶徵收或按區分所有權比例徵收亦同。
3. 其實店面住戶除未享受到管理服務外，其他權利與一般住戶相同，你有權使用各項公用設施，此外騎樓部份也應包括在清潔工作的服務範圍，你也可以要管委會要求管理員進行不定時的巡邏服務(尤其夜間)。
4. 而管理費收取標準應全體住戶一體適用，不可有新舊之差別待遇，也就是其他舊店面住戶如何收取，新店面住戶也應依同樣標準收取。
5. 如果貴大樓店面部份管理費未訂有優惠，你可於區分所有權人會議提案，並積極爭取其他區分所有權人通過該議案。